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　　春節(jié)后，房價(jià)又一次吸引了公眾眼球。有媒體稱，去年房價(jià)漲幅首位的合肥部分地區(qū)大幅下降，其他熱點(diǎn)二線城市也不同程度“回調(diào)”。這讓不少人長長地松了口氣：“房價(jià)終于給摁住了！”

　　但一些信息也顯露出了不同的跡象。開年后各地繼續(xù)開始土地競拍，在屢屢觸及最高限價(jià)后均改用其他方式確定買家。這說明，土地市場依然火爆，只不過這次是“地王”被摁住了！

　　強(qiáng)令執(zhí)行的行政手段能長期管用嗎？“地王”頻現(xiàn)的制度根源怎么消除？“面粉”和“面包”如何不相互推漲？現(xiàn)在，房價(jià)暫時(shí)停漲或許正給我們提供一個有利時(shí)機(jī)，是時(shí)候快馬加鞭推進(jìn)改革，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的長效機(jī)制了。

　　行政手段只是短期行為

　　2月14日，南京迎來了春節(jié)后的首場土地拍賣，經(jīng)激烈爭奪，其中5幅地塊超過最高限價(jià)，搖號決定最終買家。次日，其中一個地塊以98億元的價(jià)格，成為南京總價(jià)地王。這一天廈門也進(jìn)行了開年后的土地市場首拍。其中一個地塊開拍不到半小時(shí)，報(bào)價(jià)已達(dá)最高限價(jià)，最終以競配建決定買家。

　　南京和廈門兩地土地市場火爆至少反映了一個現(xiàn)象，就是房地產(chǎn)企業(yè)在熱點(diǎn)城市拿地的熱情仍然高漲。去年在一二線城市有項(xiàng)目的企業(yè)普遍大賺，房子賣完后，資金充足了，就產(chǎn)生了補(bǔ)庫存的需要。

　　在去年一、二線城市房市大漲后，各地陸續(xù)地出臺了多項(xiàng)限購限貸措施。春節(jié)后，政策又進(jìn)一步收緊，北京市銀行業(yè)自律協(xié)會的公約要求，房貸利率最多只可打9折，二套房貸款不得超過25年。天津、廣州、青島、杭州、大連、珠海也陸續(xù)傳出房貸政策收緊的消息。

　　近日，中國基金業(yè)協(xié)會明確資管計(jì)劃不得支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動資金，且不得直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸。在此之前，證券交易所也明確，重點(diǎn)調(diào)控城市競拍地王的房地產(chǎn)企業(yè)將禁止發(fā)行公司債，發(fā)債募集資金不得用于購置土地。

　　種種跡象表明，在市場的非常時(shí)期，行政手段實(shí)屬必要。但行政措施只可用于短期，不具有可持續(xù)性。長期而言，只要需求還真實(shí)存在，沒有通過其他方式滿足，或遲或早終會爆發(fā)出來。

　　土地供應(yīng)出現(xiàn)倒掛

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的一個顯著特征是，兩極分化非常明顯。大城市尤其是特大城市的人口流動大，房屋需求旺盛，中小城市人口減少，房屋需求不足。雪上加霜的是，近年來大城市尤其是特大城市土地供應(yīng)相對不足，但大舉供地的往往是需求不足的中小城鎮(zhèn)。如去年北京土地市場共有44宗地塊成交，同比減少66宗，其中住宅類用地僅有15宗。

　　這種情況的出現(xiàn)，是因?yàn)樽?000年以來，各地普遍經(jīng)歷了城市攤大餅式的發(fā)展浪潮，粗放式發(fā)展造成了土地供應(yīng)緊張的局面。為此，近年來節(jié)約集約用地已成共識。

　　今年年初，北京市有關(guān)負(fù)責(zé)人就曾表示，將每年減少城鄉(xiāng)建設(shè)用地存量30平方公里，減到30平方公里以上的才是當(dāng)年新增建設(shè)用地的規(guī)模。杭州市國土資源局提供的資料顯示，2020年杭州市中心城區(qū)規(guī)劃面積400平方公里，但到2014年底，中心城區(qū)建設(shè)用地面積已經(jīng)達(dá)到385平方公里，人均建設(shè)用地面積85平方米，剩余空間有限。

　　但也有一些城市卻庫存高企，房價(jià)地價(jià)都呈跌勢。比如沈陽，作為省會城市，去年房價(jià)一直溫和甚至微跌。遼寧省鐵嶺市的鐵嶺新城有大量土地資源，但已經(jīng)連續(xù)兩年沒有土地成交了。

　　從全國而言，新增建設(shè)用地呈現(xiàn)越來越少的趨勢。近日，國土資源部發(fā)布的2016年國土資源統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國土地出讓面積20.82萬公頃，同比下降5.9%，其中房地產(chǎn)用地10.75萬公頃，同比下降10.3%。

　　有人認(rèn)為，要解決上述問題，熱點(diǎn)城市要加大土地供應(yīng)，才能實(shí)現(xiàn)供需平衡。但一味增加供應(yīng)，顯然不具備現(xiàn)實(shí)可操作性。解決之道，還要從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做文章。

　　抓住時(shí)機(jī)推進(jìn)改革

　　從土地供給改革的角度看，城鎮(zhèn)低效用地盤活和農(nóng)村集體建設(shè)用地改革的空間都很大。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年土地供應(yīng)中，存量建設(shè)用地超六成。其中，城鎮(zhèn)工礦用地空間很大。通過改革，完善這些低效用地的再開發(fā)激勵機(jī)制，可加快這些土地的供應(yīng)并實(shí)現(xiàn)城市升級改造。

　　隨著城市的發(fā)展，不少工廠現(xiàn)在處于城市中心位置，伴隨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，有些工廠實(shí)際上可以轉(zhuǎn)為他用。近日國土資源部門明確，在符合規(guī)劃的前提下，鼓勵原國有土地使用權(quán)人通過自主、聯(lián)合、轉(zhuǎn)讓等多種方式對其使用的國有建設(shè)用地實(shí)行改造開發(fā)。

　　農(nóng)村集體建設(shè)用地改革空間更大。目前，我國集體土地尚不能上市交易，城市居民購買集體土地上的房屋，是小產(chǎn)權(quán)房，屬于違規(guī)。

　　去年9月份，國土資源部召開進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)會議，決定把農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革擴(kuò)大到現(xiàn)有33個試點(diǎn)地區(qū)，宅基地制度改革仍維持在原15個試點(diǎn)地區(qū)。如這些改革有突破，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市將為當(dāng)前的房地產(chǎn)市場提供更多的空間。

　　另外，土地招拍掛制度有待進(jìn)一步改革。2004年8月份以后，我國規(guī)定所有國有土地出讓必須經(jīng)過招拍掛?？陀^地說，此舉對于防止腐敗，保證公平競爭，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和地方財(cái)政收入提高作用很大。但在價(jià)高者得的游戲規(guī)則下，客觀上理性的企業(yè)很難拿到地，只有膽子大的企業(yè)才能獲得土地，導(dǎo)致地價(jià)越來越高。

　　目前，各地均出臺了不少招拍掛制度的改進(jìn)措施，如到達(dá)限價(jià)后看物業(yè)自持、配套建設(shè)情況、中小戶型供應(yīng)情況等，這一領(lǐng)域還有很大改革空間。

　　此外，在土地一級市場由政府提供的情況下，在地方財(cái)權(quán)事權(quán)不匹配的情況下，容易助長地方政府對“土地財(cái)政”的依賴。有分析認(rèn)為，增值稅改革后，地方財(cái)政收入增速下降和新一輪基建支出增加存在矛盾，使得近年來一些地方政府對土地財(cái)政依賴性提高。要解決這一問題，需進(jìn)一步推進(jìn)財(cái)稅體制改革，使地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)能夠相互匹配。

　?。ㄖ袊?jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 黃曉芳） 

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　　重慶：小小地票大有“功勞”

　　地票制度是重慶市通過制度設(shè)計(jì)統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場，破解城鄉(xiāng)建設(shè)用地雙增長的一大改革試驗(yàn)。所謂“地票”，是指土地權(quán)利人自愿將其建設(shè)用地按規(guī)定復(fù)墾為合格的耕地等農(nóng)用地后，減少建設(shè)用地形成在農(nóng)村土地交易所交易的建設(shè)用地指標(biāo)。

　　根據(jù)重慶農(nóng)村土地交易所提供的最新數(shù)據(jù)，截至2017年1月末，重慶市累計(jì)交易地票20.2萬畝，成交均價(jià)穩(wěn)定在20萬元每畝左右。近年來，重慶有超過13萬戶轉(zhuǎn)戶進(jìn)城的居民自愿提出退出宅基地，戶均獲得10萬元左右的地票收益。

　　地票改革在重慶歷時(shí)8年，取得了很大成效。除了守住耕地保護(hù)紅線，促進(jìn)農(nóng)民增收和農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移外，還建立起統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的市場化通道，探索建立了用地指標(biāo)市場化配置機(jī)制。

　　據(jù)介紹，在重慶已交易的地票中，70%以上來源于渝東北和渝東南地區(qū)，這兩個區(qū)域在重慶全市發(fā)展中承擔(dān)著生態(tài)涵養(yǎng)和生態(tài)保護(hù)功能，發(fā)展導(dǎo)向是引導(dǎo)超載人口轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)“面上保護(hù)、點(diǎn)上開發(fā)”。地票的使用，95%以上落在了承擔(dān)人口、產(chǎn)業(yè)集聚功能的都市功能區(qū)及城市發(fā)展新區(qū)。

　　重慶農(nóng)村土地交易所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，通過市場引導(dǎo)形成的這種土地資源配置格局，符合“產(chǎn)業(yè)跟著功能定位走、人口跟著產(chǎn)業(yè)走、建設(shè)用地跟著人口和產(chǎn)業(yè)走”的區(qū)域功能開發(fā)理念，有利于推進(jìn)區(qū)域發(fā)展差異化、資源利用最優(yōu)化和整體功能最大化。地票落地充分考慮了市場意愿，提高了城鎮(zhèn)規(guī)劃實(shí)施效率。

　?。ㄖ袊?jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 吳陸牧）