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　　中金公司研究院報(bào)告指出，過(guò)去兩個(gè)月推盤(pán)數(shù)字已呈顯著放量態(tài)勢(shì)，考慮到9月、10月為傳統(tǒng)旺季，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將迎全年供應(yīng)高峰，疊加去年同期因政策影響銷(xiāo)售基數(shù)偏低，未來(lái)兩月新建商品住宅銷(xiāo)量有望持續(xù)走強(qiáng)，預(yù)計(jì)全國(guó)銷(xiāo)售面積增速可達(dá)10%以上。

　　天津樓市回暖

　　金九銀十，是傳統(tǒng)意義上的樓市旺季。然而，在嚴(yán)厲的政策調(diào)控面前，所有的經(jīng)濟(jì)固有規(guī)律都得為大環(huán)境讓路。2017年，樓市在這一常規(guī)旺盛周期內(nèi)表現(xiàn)低迷，令開(kāi)發(fā)商、炒房客備感失望。

　　今年的金九銀十到來(lái)前夕，一份份亮麗的房企中報(bào)密集發(fā)布。包括萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、碧桂園、恒大在內(nèi)的一線房企和以陽(yáng)光城、綠城、富力、旭輝為代表的千億軍團(tuán)，送上了堪稱(chēng)歷年最佳的財(cái)務(wù)報(bào)表。如此利好刺激下，各地新盤(pán)項(xiàng)目重整齊鼓、磨拳霍霍，以期借勢(shì)創(chuàng)造更佳業(yè)績(jī)。

　　上東金茂府、朝陽(yáng)領(lǐng)御、遠(yuǎn)洋琨庭……連日來(lái)，津城新盤(pán)項(xiàng)目在各大門(mén)戶(hù)網(wǎng)站狂刷存在感，亮相、排卡激起陣陣漣漪；一些次新項(xiàng)目也不甘人后，紛紛推出雙節(jié)特惠、一口價(jià)房源，用真金白銀的促銷(xiāo)烘熱市場(chǎng)。

　　搶客大戰(zhàn)一觸即發(fā)，真實(shí)的市場(chǎng)需求能否支撐？新金融記者走訪多個(gè)樓盤(pán)了解到，近期天津樓市熱度確有明顯回升，從房源去化速度上便可見(jiàn)一斑。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月23日至7月29日的一周，天津全市有6個(gè)新盤(pán)入市，共計(jì)推出1123套房源，然而當(dāng)周只完成去化596套，去化率僅53%。就在各方感嘆樓市“涼涼”之際，新盤(pán)銷(xiāo)量出人意料地節(jié)節(jié)攀升。7月30日至8月5日，天津全市主要有4個(gè)新盤(pán)入市，共計(jì)720套房源，當(dāng)周去化468套，去化率升至65%。到了8月20日至8月26日，天津全市有6個(gè)新盤(pán)入市，共計(jì)986套房源，當(dāng)周去化823套，去化率高達(dá)83%。

　　8月26日，河?xùn)|海河?xùn)|路板塊某新盤(pán)項(xiàng)目加推兩棟高層的部分房源，戶(hù)型為185平方米至212平方米的共80套精裝房源被一掃而空。售樓處咨詢(xún)師陳誠(chéng)對(duì)新金融記者表示，如此熱銷(xiāo)場(chǎng)面讓他們對(duì)9月份的加推增添了更多期待。“售樓處一改半年前的冷清景象，客戶(hù)都搶著凍結(jié)20萬(wàn)元款項(xiàng)以獲得購(gòu)房資格。”

　　成功入手此處房產(chǎn)的業(yè)主趙洪(化名)對(duì)新金融記者坦言：“該項(xiàng)目地處內(nèi)環(huán)海河沿線，臨近小白樓CBD，區(qū)位價(jià)值高、周邊配套成熟，迎合了高端客戶(hù)的改善性需求。最重要的是，在嚴(yán)格的價(jià)格管控下，此次加推高層均價(jià)48000元/平方米，與此前的報(bào)價(jià)基本持平，具有明顯的價(jià)格和品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。”

　　事實(shí)上，天津新建商品住宅均價(jià)在2017年3月抵達(dá)高點(diǎn)15939元后，便因調(diào)控進(jìn)入深度調(diào)整期。2018年1月，天津新建商品住宅均價(jià)一路跌至15369元。

　　不過(guò)，作為新一線城市，天津在京津冀協(xié)同帶動(dòng)下發(fā)展前景可期。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，從2月起，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度逐漸回升，新建商品住宅均價(jià)已連續(xù)微漲6個(gè)月，至7月達(dá)到16308元，首次突破16000元關(guān)口，存銷(xiāo)比也連降4個(gè)月至20.8。二手房方面，天津從5月的低點(diǎn)21461元/平方米變?yōu)?月的23426元/平方米，已回歸至去年10月水平。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，9月天津?qū)⒂?5個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目入市，涵蓋高層、洋房、別墅等多個(gè)類(lèi)型，武清區(qū)和靜海區(qū)部分項(xiàng)目甚至還有四合院形式。業(yè)內(nèi)人士表示，進(jìn)入下半年，天津政策調(diào)控仍在加碼，以務(wù)實(shí)的態(tài)度堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，同時(shí)保護(hù)和支持剛性購(gòu)房需求。“目前的天津房?jī)r(jià)走勢(shì)符合中央‘房住不炒’的整體基調(diào)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)值得被看好，下半年是適宜的購(gòu)房窗口期。”

　　全國(guó)房?jī)r(jià)反彈

　　事實(shí)上，臨近金九銀十，各地房?jī)r(jià)均呈現(xiàn)抬頭之勢(shì)。

　　上海房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)顯示，8月上海共有43個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，供應(yīng)面積創(chuàng)2016年5月以來(lái)新高。當(dāng)月，上海新建商品住宅成交面積約87.8萬(wàn)平方米，環(huán)比增加22.2%，同比增加90.5%；成交均價(jià)55836元/平方米，環(huán)比上漲3.9%，同比上漲14%。

　　作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)，1至8月上海新房成交均價(jià)為50320元/平方米，同比上漲5.4%，漲幅較1至7月擴(kuò)大2.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　與此相對(duì)應(yīng)的是，2018年7月易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)典型城市，新建商品住宅成交均價(jià)為12809元，環(huán)比增長(zhǎng)1.2%，同比增長(zhǎng)8.6%。

　　觀察歷史數(shù)據(jù)，在2010年至2016年上半年，百城房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)平緩，但2016年下半年開(kāi)始房?jī)r(jià)明顯拉升，到2017年年底終結(jié)了過(guò)快上漲態(tài)勢(shì)。值得注意的是，當(dāng)前百城房?jī)r(jià)已連續(xù)11個(gè)月超過(guò)12000元，且不斷接近13000元。

　　具體分析7月百城新建商品住宅成交均價(jià)，可發(fā)現(xiàn)一線、二線、三四線城市分別為41965元、13610元、10586元，同比增幅分別為2.4%、13.3%和7.3%?？傮w上看，三類(lèi)城市同比增幅曲線均有持續(xù)收窄態(tài)勢(shì)，不過(guò)二線熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)同比增幅仍較明顯，風(fēng)險(xiǎn)有所積聚。

　　目前看來(lái)，百城中新建商品住宅成交均價(jià)最高的為深圳，達(dá)到55533元。另外，上海、北京、廈門(mén)、三亞、杭州、福州、寧波、南京、珠海和燕郊的新建商品住宅成交均價(jià)突破20000元，蘇州、?？谝查_(kāi)始接近20000元的水平。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)新金融記者表示，從近期部分城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)看，要警惕下半年百城房?jī)r(jià)同比增幅曲線反彈的風(fēng)險(xiǎn)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱(chēng)，“7月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量為80個(gè)，相比6月的74個(gè)進(jìn)一步增加。如果觀察今年前7個(gè)月的房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量，大概每月有70%的城市房?jī)r(jià)是上漲的。下半年要警惕更多城市步入房?jī)r(jià)上漲行列中，這也是當(dāng)前調(diào)控政策頻頻加碼和‘打補(bǔ)丁’的原因所在。”

　　橫向?qū)Ρ瓤?，一線城市同比增幅最高點(diǎn)出現(xiàn)在2016年9月，這恰是“930新政”出臺(tái)的時(shí)候，隨后此類(lèi)城市房?jī)r(jià)同比增幅曲線開(kāi)始收窄。受一線城市房?jī)r(jià)降溫影響，到了2017年下半年，二線城市、三四線城市也呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)，即同比增幅曲線從高位開(kāi)始下行。

　　在中原地產(chǎn)高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)沈連鳳眼中，今年第三季度房?jī)r(jià)反彈的風(fēng)險(xiǎn)值得防范。“尤其是部分三四線城市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，往往會(huì)倒逼各類(lèi)管控政策出臺(tái)，包括二套房貸政策收緊、限購(gòu)、限售、售樓處督查等內(nèi)容。”

　　事實(shí)上，早在今年8月7日，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人在沈陽(yáng)召開(kāi)部分城市房地產(chǎn)工作座談會(huì)便指出，將建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系，完善對(duì)地方房地產(chǎn)調(diào)控工作的評(píng)價(jià)考核機(jī)制，對(duì)辦事不力、市場(chǎng)波動(dòng)大、未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方堅(jiān)決問(wèn)責(zé)。

　　8月28日，發(fā)改委、財(cái)政部接連喊話，稱(chēng)要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。從7月數(shù)據(jù)分析，宜昌、金華、北海的新建商品住宅成交均價(jià)同比增幅分別達(dá)到48%、42%和40%，近期將面臨約談和問(wèn)責(zé)。

　　庫(kù)存亟待補(bǔ)充

　　9月到來(lái)之際樓市回暖，背后除了價(jià)值回歸之外，庫(kù)存下降因素也不容忽視。

　　截至2018年7月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為42369萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.6%，同比減少8.0%。觀察歷史數(shù)據(jù)，2015年以來(lái)全國(guó)百城庫(kù)存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢(shì)，充分體現(xiàn)了近三年全國(guó)去庫(kù)存戰(zhàn)役取得了較好效果。當(dāng)前全國(guó)百城庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2011年11月的水平，從某種意義上說(shuō)全國(guó)性的去庫(kù)存周期已完成。

　　截至7月底，一線、二線、三四線典型城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2259萬(wàn)平方米、21715萬(wàn)平方米和18395萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為4.5%、-1.5%、-0.2%，同比增幅分別為3.1%、-11.3%和-5.1%。

　　從同比增幅數(shù)據(jù)看，一線城市在連續(xù)34個(gè)月庫(kù)存同比下跌后，6月首次出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，7月繼續(xù)同比正增長(zhǎng)，這意味著一線城市正進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存階段。與此同時(shí)，二線城市庫(kù)存總量同比跌幅最大，其中大連、杭州和金華的跌幅分別為58%、46%和43%，這也可以解釋近期此類(lèi)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)象。

　　從存銷(xiāo)比數(shù)據(jù)看，7月百城新建商品住宅去化周期為9.6個(gè)月，相比6月的9.8個(gè)月繼續(xù)下跌?？傮w而言，今年前7個(gè)月百城新建商品住宅存銷(xiāo)比在歷史低位水平運(yùn)行，這和庫(kù)存規(guī)模持續(xù)下滑、市場(chǎng)銷(xiāo)售表現(xiàn)好于預(yù)期等因素有關(guān)。

　　經(jīng)歷了本輪去庫(kù)存政策消化期，典型城市的新建商品住宅存銷(xiāo)比數(shù)值差異較大，但必須注意到百城中有63 個(gè)城市的存銷(xiāo)比小于12個(gè)月，特別是三四線城市新建商品住宅存銷(xiāo)比創(chuàng)下2009年以來(lái)的月度最低值。

　　隨著9月房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)量回升，一旦庫(kù)存不足導(dǎo)致存銷(xiāo)比快速走低，房?jī)r(jià)可能會(huì)因供求失衡而出現(xiàn)較為明顯的上漲。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，7月全國(guó)百城庫(kù)存水平繼續(xù)下跌，充分說(shuō)明當(dāng)前庫(kù)存市場(chǎng)正步入到缺貨階段。“應(yīng)該說(shuō)庫(kù)存市場(chǎng)的基本面正發(fā)生根本性的變化，下半年相關(guān)城市的庫(kù)存政策會(huì)有新的調(diào)整。比如說(shuō)呼和浩特已明確提出了停止去庫(kù)存的政策思路，這也是為了促進(jìn)供求關(guān)系的再平衡和房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。”

　　在補(bǔ)庫(kù)存方面，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，除了加大土地供給、增加市場(chǎng)化庫(kù)存，也應(yīng)增加政策性土地供應(yīng)，如增加回遷房安置房比例、建設(shè)人才住房等。“在庫(kù)存已經(jīng)不足的情況下，棚改仍以貨幣化的方式安置，不利于穩(wěn)定市場(chǎng)。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，應(yīng)當(dāng)重新回到實(shí)物安置。”

　　面對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存不斷減少的現(xiàn)狀，包括天津在內(nèi)的熱點(diǎn)城市已行動(dòng)起來(lái)。

　　3月22日，天津國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃公布，2018年全市計(jì)劃供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地3500公頃，其中在住房用地方面確定850公頃的供應(yīng)量，計(jì)劃較2017年供應(yīng)面積多出150余公頃。

　　8月30日，首創(chuàng)經(jīng)中公司在2018年京津合作示范區(qū)推介會(huì)上宣布，示范區(qū)今年將有約2000畝的居住用地具備招商引資條件。其中，一期計(jì)劃出讓居住用地分兩批次出讓?zhuān)旱谝慌巫≌貕K出讓9塊，用地面積766畝，計(jì)劃9月上市；第二批次住宅地塊出讓13塊，用地面積1131畝，計(jì)劃11月上市。

　　據(jù)悉，京津合作示范區(qū)又名中國(guó)·光年城，占地38平方公里，總建筑面積約2275萬(wàn)平米，建設(shè)周期15年，建成后預(yù)計(jì)常住人口約31萬(wàn)、就業(yè)人口約18萬(wàn)，將被建設(shè)成為非首都功能疏解重要承載地、京津深化全方位合作重要平臺(tái)和區(qū)域改革創(chuàng)新發(fā)展試驗(yàn)基地。