每經記者 王佳飛 陳夢妤
今年6月以來，大量“限競房”上市為北京市場帶來了眾多相對低廉的房源，同時也催生了房企在特殊政策背景下新的操作方法。
中指院數據顯示，截至10月20日，北京共有25個“限競房”項目取得28個預售證，累計供應房源15268套；其中16個項目有備案簽約數據，合計簽約2292套，備案簽約率只有15%。
顯然，“限競房”火爆銷售的場面并未出現，剛需客觀望情緒嚴重，而別墅“減配”入市卻受寵。中原地產首席分析師張大偉表示：“所有限競房項目現在看，起碼面臨1~2年的難題，要賣好唯一的辦法就是價格杠桿了。”
推出限競房的目的就是為了平抑上漲的房價，實現居者有其屋。那么，北京“限競房”是否發(fā)揮了其應有的作用？近日，《每日經濟新聞》記者實地走訪了北京市多處限競房項目，試圖揭示一個真實的“限競房”現狀。
●“必選題”里的喧囂和隱憂
今年6月9日，北京小雨，但依舊未能阻擋628名購房者一早趕往南五環(huán)外的瀛海府參與現場搖號，而房源只有194套。
彼時，瀛海府推出的首期194套房源均為88平方米三居室，限定均價52449元/平方米，當日11時全部售罄。10月30日，《每日經濟新聞》記者實探瀛海府，銷售人員表示：“（二期）就剩三四套房了，您剛才看的小戶型合院別墅就只剩一套了。您要是今晚交錢，那這套是您的，明天就不敢保證了”。
這是北京首個入市的限競房項目，也是目前限競房市場上去化率最高的項目。
事實上，早在2010年，北京就率先進行“限房價、競地價”土地出讓試點，即在限定商品房最高銷售價格的基礎上，競爭土地價格。但在出讓了房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號地塊后，這種方式一度絕跡。
2016年“9·30”新政明確，要在嚴控地價的同時，對項目未來房價進行預測，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施，有效控制房價快速上漲。當年11月，北京首宗“限房價、競地價”地塊——海淀永豐20號地塊被首創(chuàng)、天恒、中糧聯合體以57.6億元獲得，條件為“商業(yè)自持比例10%、住宅自持比例100%”。
到2017年末，“限房價、競地價”成為北京土地出讓的主流模式，全年共成交43宗限競房地塊。以該模式出讓的土地，從今年6月開始形成大規(guī)模住房供應，并被冠以“限競房”稱謂。一些土地在出讓時規(guī)定了“70/90”政策，即建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。
今年5月7日，北京市住建委就限房價項目的銷售管理辦法公開征求社會意見。意見要求，限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價作出對比，價差比高于85%時，項目將由開發(fā)商直接作為商品房銷售；價差比不高于85%時，將收購轉化為共有產權住房。6月，北京市住建委公示包括瀛海府、旭輝城在內的四個限競房項目預售證信息，標志著首批限競房正式入市。
入市之初，由于明顯低于市場均價，限競房一度受到了市場追捧。但是，此后北京的限競房銷售遠沒有達到預期般火爆，順銷期降價、同質化嚴重已成為常態(tài)。區(qū)位已經不是主導熱銷的核心要素，稀缺的環(huán)境、相對低洼的總價和差異化產品成為市場痛點。
如今，在北京的土地市場，房企想要拿地，這樣的項目幾乎成為“必選題”。
10月19日，北京以近80億元出讓了三宗限競房用地，其中兩宗位于亦莊的限競房用地出人意料地引發(fā)了激烈競價，溢價率最高超過24%。而目前，僅亦莊區(qū)域就有8個限競房項目同期競爭，再加上新成交的用地，供應量近萬套。
10月31日，北京“銀十”最后一場土拍結束，其中首開、金地聯合體以26.4億元代價拿下一塊限競房用地，溢價率約27%，商品住房銷售均價不超過78148元/平方米（含全裝修費用），且最高銷售單價不超過82055元/平方米（含全裝修費用），執(zhí)行“70/90”政策。
目前，北京的限競房基本集中在五環(huán)周邊，大部分受到出讓條件“70/90”限制，90平方米戶型是主流。因此，按照一些公司的計劃，這些項目基本都定位為剛性改善型產品。雖然限競房的項目利潤不算高，但至少可以保證一定的盈利空間。與此同時，由于項目價格已經確定，企業(yè)不會通過控制銷售節(jié)奏的方式過度追求土地升值來取得后續(xù)收益，而是通過快周轉實現資金的快速回流，這也是房企不斷拿下限競房項目的主要原因。
限競房為市場帶來了眾多相對低廉的房源，也催生了房企在特殊政策背景下的新操作方法。近日《每日經濟新聞》記者實地走訪了北京市多處限競房項目，試圖揭示一個真實的限競房現狀。
●剛需與別墅，境遇大不同
限競房由于很多都有著“70/90”政策的限制，因而都將項目設計成為“高層住宅+別墅”。承載大多數剛需客的90平方米以下住宅由于是高層，只占據少部分土地面積，而項目廣大區(qū)域則是被低矮的別墅所占據。在銷售中，剛需房源和別墅也呈現出不同的境遇。
瀛海府位于大興德賢路上，比上文194套剛需房更為引人關注的是7月1日該項目開盤推出的246套別墅房源。
該項目區(qū)域地鐵尚未覆蓋，記者只能選擇打車前往。到達目的地后卻發(fā)現大門難入，因為門前正在施工整修，無路可尋。
縱然如此也未將看房者擋在門外，銷售人員對《每日經濟新聞》記者說：“抱歉，我在接待別的客戶，請稍等。”過了許久，記者聽到另外一個看房人說：“好，我們明天就來交款。”隨后，銷售人員走來告訴記者，房源只剩不多，今晚交款才能保證買到房。附近其他項目的銷售人員也向記者證實，瀛海府已幾乎售罄。
和瀛海府幾乎同時入市的旭輝城，是位于房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)的限競房項目，該樓盤以90平方米以下的剛需盤為主，銷售狀況和瀛海府呈現出了完全不同的景象。
經過三次地鐵換乘，記者只是到了售樓處所在位置，真正的旭輝城還在兩站之后，并且距離地鐵站4公里有余。見到《每日經濟新聞》記者，旭輝城的銷售人員顯得格外熱情，對該項目的方方面面都進行了無比詳實的介紹，記者試圖打斷詢問銷售情況，未果。
據銷售人員介紹，旭輝城一共有900多套房源，目前在售的是第一期，主要有75、89、116平方米三類戶型為主。“89平方米的是我們的主力戶型。”銷售人員向記者表示：“我們項目是執(zhí)行‘70/90’政策的，100平方米以上的房源很少。”
該銷售表示：“我們這兒賣得很好的，100平方米以上的房源很少了。”但是，她僅在兩棟樓上打了圈，并說：“目前主要是賣這兩棟，每種戶型都可以選擇。”當記者問其他樓是否銷售時，她表示那些還沒開賣，如果想購買的話也可以，但可能需要加價。
見記者對價格面露難色，該名銷售又指著另外一棟說：“這棟樓正在做團購活動，優(yōu)惠幅度較大，我可以幫您申請參與。”臨別時，她又對記者說：“其實您現在買房是最合適的，年底了企業(yè)要回款，我可以再給您算個最優(yōu)惠的價格。”展現出了極盡挽留的誠意。對此《每日經濟新聞》記者試圖聯系旭輝方面相關負責人，但未獲得有效回復。
與瀛海府一街之隔的萬和斐麗，是遠洋、世貿、首創(chuàng)三家聯合開發(fā)的限競房項目，7月1日也已經開盤，在售戶型也以90平方米以下為主?！睹咳战洕侣劇酚浾咴浽?月16日以購房者身份探訪了售樓處，當時銷售人員就已經表示：“還是能夠挑一挑的”。一個多月之后，這里的銷售人員仍然表示：“可選擇的余地還是挺多的。”
樓盤開發(fā)者并不是銷量的保證。同樣由中海開發(fā)的中海云筑，以89平方米三居、139平方米合院為主，就在記者走訪海府的當天，該項目在一些銷售渠道中傳岀了每平方米優(yōu)惠5000元的消息。
合碩機構首席分析師郭毅告訴《每日經濟新聞》記者：“近期限競房供應過于集中，已經占到了商品房供應的三分之二，一時間市場難以消化這么多的房源。”
中指院數據顯示，截至10月20日，北京共有25個限競房項目取得28個預售證，累計供應房源15268套，供應面積168.88萬平方米，其中16個項目有備案簽約數據，合計簽約2292套，備案簽約率只有15%。
中原地產首席分析師張大偉表示：“所有限競房項目現在看，起碼面臨1~2年的難題，要賣好唯一的辦法就是價格杠桿了。”
從記者調查來看，和剛需型住房不同，限競房中的別墅戶型卻銷售火爆。
為了求證，《每日經濟新聞》記者來到了朝陽區(qū)的孫河。這里是一片高端住宅區(qū)，此前的樓盤以別墅為主，二手別墅的每平方米售價在7萬元左右。該區(qū)域近期有四處限競房集中上市，主要也以別墅戶型為主。
瑞悅府是中糧、天恒、旭輝聯合開發(fā)的項目，其中別墅占據了大片位置，由于有“70/90”政策的限制，在規(guī)劃別墅的同時，也修建了90平方米小戶型的洋房。“現在我們的疊拼別墅剩得不多了，位置較好的邊側可選擇的余地已經很少了。”在向記者介紹的同時，該銷售還接待了一名前來付款的購房者。
由泰和開發(fā)的北京院子二期于10月1日開盤，當記者詢問房源還剩多少時，銷售人員點開了自己手機中的一張圖片，其上用紅點標注已經出售的房子，輕瞥一眼，密密麻麻，已所剩不多，在她隨后的介紹中也的確如此。其他項目的銷售人員也側面印證了北京院子二期的銷售狀況不錯。值得注意的是，該項目沒有“70/90”的限制，戶型都是以疊拼或是合院別墅為主，最低售價從1200萬元左右起步。
由遠洋等五家企業(yè)共同開發(fā)的天瑞宸章也全部由別墅構成，目前尚未取得預售資格，但已經開始先期認購排卡，銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，她近幾個月已經一天都沒有休息過了。
就實地調查來看，剛需房源的銷售情況符合前述數據，但是銷售火爆的別墅房源雖然占據了限價地中的絕大部分面積，但是若以套數統(tǒng)計，則其對總體數據的影響并不大?，F階段限競房的銷售，呈現出別墅火爆而剛需房冷清的市場局面。
●限競房別墅的生存之道
毋庸諱言，推出限競房的目的就是為了平抑上漲的房價，實現居者有其屋，“70/90”政策的初衷也是如此。限競房中90平方米以下戶型的確能夠滿足剛需客的住房需要，但是動輒總價上千萬元的別墅則顯然不是面向此類人群。郭毅表示：“開發(fā)相對低密度的產品，有利于實現房企的經濟效益。”
別墅向來面對的是有著足夠資金、需要改善住房條件的人群。但是建于限競政策下的別墅，同樣需要滿足限價要求，則必然導致總價比商品房別墅低。較低的售價則會導致限競房中的別墅存在各種節(jié)約成本的做法。
《每日經濟新聞》記者注意到，限競房中的別墅首先都呈現出微縮樣貌。限競房中的別墅以疊拼和合院為主。以合院為例，表面上別墅的面積為200平方米有余，但有限的空間被分隔在了上下三層，一些樓層僅有60平方米左右，一個看過樣板間的顧客說：“我感到有些壓抑。”這顯然和真正的別墅有距離。
同時，很多別墅項目還沒有樣板間。一名銷售人員在談到競品時表示：“他的單層面積很小的，你不看樣板間只看數據是想象不出來的。”
疊拼別墅就更顯得支離破碎。所謂疊拼，是將一整棟別墅上下兩部分隔離為兩戶出售。銷售人員表示，上戶的業(yè)主也會配有地下室，通過別墅中的電梯相連，也就是說到自己家中的某個區(qū)域，必須通過別人家。就連瑞悅府的銷售也不得不說：“疊拼就是入門款的別墅。”
這些都表明，限競房中的別墅存在各種“減配”。
限競房別墅還會用各種“偷面積”的行為冠以“贈送”名義增加購房者的獲得感。在采訪的別墅項目中，銷售人員無一例外都向《每日經濟新聞》記者表示了“這個露臺是送您的”“這個閣樓是送您的”“這個挑空是送您的”等等。“說是贈送的面積，其實都是你掏了錢的。”一位孫河地區(qū)的銷售人員這樣說。
除了贈送面積，地下面積也是限競房別墅推銷中的重點。銷售人員樂于向購房者推薦地下室的使用功能，表示可以做會客廳、健身房等。但事實上只有地上的面積為70年住宅產權，而地下室的部分的性質是50年的倉儲，銷售人員故意淡化了這一細節(jié)。經過各種面積的“贈送”和“優(yōu)惠”，原本地上200平方米的面積被渲染成了400多平方米，銷售人員為購房者計算的均價也就顯得便宜了很多。
為了增加面積，祥云賦的銷售人員向《每日經濟新聞》記者表示，他們項目會將別墅區(qū)域的地平面整體向下挖一層。所以同樣的建筑形式下，原本地下一層就能夠當作是入戶的一層用，也即原本的建筑是地上3層加上地下2層，之后就變成了地上4層加地下1層。此前的地下1層雖然如今當入戶的1層用，但是仍是倉儲的性質，而且要收較低的物業(yè)費。
這些舉措，無一不是為了令已經“減配”的別墅顯得更有吸引力，更令一些入門級別墅的消費群體下定決心。別墅的建造成本低，資金回流速快，獲客高效，限競房開發(fā)商追求短平快的策略可見一斑。
郭毅也認為：“限競房別墅開發(fā)地下空間，能夠有效緩解限競房別墅地上面積較小的現狀，是提升別墅品質的有效手段。”
但是隱含收費也存在于限競房別墅中。因為是限價地，所以一些收費不能體現在房屋價格中。北京院子二期的銷售在向記者報價時表示，每套別墅都會收取一筆大約100萬元的“房屋溢價費”，包括院子的裝修、門頭和門前的漢白玉門礅等等用，以這種方式將成本攤在房價之外。
“限競房不是保障房而是商品房。”對于別墅產品，郭毅這樣說。
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