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　　今年的樓市有點(diǎn)開年不利的味道。新年首月，不管是新房、二手房成交量，還是房貸增量，都陷入了低增長，一些數(shù)據(jù)指標(biāo)甚至出現(xiàn)了超過30%以上的下跌。這種尷尬局面在一二線城市尤為明顯。

　　樓市冷清，對于購房者來說，究竟是要繼續(xù)觀望，還是趁機(jī)“抄底”？下面的這一串?dāng)?shù)字，可能會給我們一些啟發(fā)。

　　01

　　去年上半年的樓市還是很紅火的。一些二三線城市自2017年以來陸續(xù)出現(xiàn)了“搶人大戰(zhàn)”，尤以西安、成都、武漢、天津等城市最為明顯，依靠送錢、送戶口等落戶優(yōu)惠政策，不少城市的樓市都火了一把。

　　比如，2017年，武漢宣布“百萬大學(xué)生留漢”計劃。據(jù)官媒報道，該計劃實(shí)施以來，2017年武漢戶籍人口增加19.8萬人，2018年增加30.08萬人。成都，2017年推出“人才新政12條”，當(dāng)年戶籍?dāng)?shù)暴增36.43萬，超過了武漢，2018年增加40萬。風(fēng)頭最勁的莫過于西安，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從2017年3月至2018年11月，該市共計新落戶105萬人。

　　不過，到了2018年下半年這一招就逐漸失靈了，短暫的人口紅利幾乎已被用盡甚至透支。

　　有意思的是，今年春節(jié)剛過，西安再次祭起人才大旗，落戶門檻沒有最寬松只有更寬松。

　　但很顯然，經(jīng)過近兩年的搶人大戰(zhàn)，西安的樓市越燒越旺，其房價迅速從2017年的六七千暴漲至2018年底的一萬二，連續(xù)上漲了20多個月。胡潤研究院發(fā)布的《2018年全球房價指數(shù)》顯示，2018年西安房價漲幅達(dá)14.6%，位列全國第一。而去年先后加入搶人大戰(zhàn)的70多個城市，當(dāng)?shù)氐姆績r無一不出現(xiàn)上漲，尤其是一些二三線城市出現(xiàn)短暫的報復(fù)性上漲。

　　高房價是人口流動最大的攔路虎，盡管西安的落戶門檻更低了，但可以預(yù)見今年的效果不會太好。一旦人口增速下滑，對樓市的影響不言而喻。

　　02

　　據(jù)中指院統(tǒng)計，1月19個主要城市樓市成交環(huán)比下降26.4%，同比下降4.4%。一線城市環(huán)比下降38%，同比上漲1%。其中，廣州成交面積環(huán)比降幅明顯，達(dá)65%；北京降幅次之，超40%；深圳降幅近3成；上?；境制?。二線城市環(huán)比下降23.3%，同比下降0.1%。三線城市環(huán)比下降17.5%，同比下降27.9%?？硕鹧芯恐行牡臄?shù)據(jù)也顯示，1月30個重點(diǎn)城市整體成交2146萬平方米，環(huán)比下跌31%，同比也有14%的降幅。

　　這些數(shù)據(jù)反映在房企的銷量上更為明顯，今年1月前100房企權(quán)益銷售額同比下降8.6%，其中13家降幅超30%，三大龍頭企業(yè)碧桂園、萬科、恒大亦大幅下滑，創(chuàng)歷史新低。

　　與此同時，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2019年1月，全國100個重點(diǎn)城市中二手房掛牌均價環(huán)比下跌1.05%，已連續(xù)5個月下跌，下跌城市數(shù)量環(huán)比上月雖有所減少，但降幅正逐步擴(kuò)大。其中，重點(diǎn)二線城市掛牌均價受政策影響明顯，降幅最大。

　　土地市場方面，亦表現(xiàn)冷淡。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，2019年1月全國300城經(jīng)營性土地成交量同比下降30%，成交總價同比下降33%。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年1月份，40個一二線城市賣地2525.9億元，同比減少15.4%，環(huán)比減少32.4%。

　　房企拿地變得更為謹(jǐn)慎，既顯示出當(dāng)下樓市的不景氣，亦反映出企業(yè)對未來市場信心的不足。而在樓市，心理預(yù)期恰恰是非常重要的因素，買漲不買跌心態(tài)下，預(yù)期悲觀，則市場難有大起色。

　　讓房企稍感欣慰的是，1月的融資環(huán)境有所好轉(zhuǎn)，多數(shù)開發(fā)商趁勢積蓄了大量資金以應(yīng)付不時之需。2月13日，同策研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，40家典型上市房企在1月完成融資金額折合人民幣790億元，環(huán)比2018年12月上升335.23%。

　　分析認(rèn)為，房企融資的閘門已處于開啟狀態(tài)。不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，年初的融資表現(xiàn)并不代表融資趨勢好轉(zhuǎn)。因?yàn)闃鞘姓{(diào)控對金融機(jī)構(gòu)有窗口指導(dǎo)，不可能對房企大幅放水，資金面仍將處于持續(xù)緊張狀態(tài)。

　　這一點(diǎn)，在央行2月15日公布的1月金融數(shù)據(jù)中得到了部分印證。2019年1月，居民中長期貸款新增6969億元，占新增貸款比重為21.6%，相比于2018年12月28%的比重下跌了6.4%，更低于2017年平均35%和2018年45%的比例，顯示房地產(chǎn)政策并未放松的背景下，房地產(chǎn)信貸供給仍然受到制約。顯然，信貸資金不會再隨隨便便流入樓市了。

　　03

　　說了這么多樓市冷清的現(xiàn)狀，大家不要覺得悲觀。事實(shí)上，對剛需買房者來說，這其實(shí)是個利好。

　　漲了這么年的房價，終于開始熄火，樓市進(jìn)入穩(wěn)定期，買房留有一定的挑選空間，不會受恐慌性購房左右決策。

　　今年買房可以重點(diǎn)關(guān)注各地的地王項(xiàng)目，由于前幾年樓市火爆，很多城市誕生了一批高溢價的地王，如今這些項(xiàng)目基本到了推盤的時候，為了維持現(xiàn)金流更好地生存下去，開發(fā)商很可能會做出一定的價格讓步。重要的是，地王項(xiàng)目讓利之下，其具有不錯的性價比，如果能趁機(jī)撿漏無疑等于賺了，同時其具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險力。

　　此外，利好的消息還不斷襲來。2月1日，深圳市不動產(chǎn)登記中心發(fā)布通知，個人出售二手房需繳納增值稅的，增值稅附加稅部分可自動享受減免50%優(yōu)惠，即增值稅不變，增值稅附加稅征收比例從增值稅的12%降到6%，執(zhí)行期限為2019年2月1日～2021年12月31日。

　　石家莊亦對二手房交易稅費(fèi)的增值稅附加稅做出了下調(diào)，由原來的5.6%降低到5.3%。2月16日，有媒體報道稱，南京也對二手房交易稅費(fèi)做出了調(diào)整，由過去的5.6%減為5.3%；同時，在非住宅交易環(huán)節(jié)，除了城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加稅費(fèi)這三項(xiàng)稅種外，印花稅（總房款的0.05%，買賣雙方均須繳納）也減半征收了。多地二手房報價連續(xù)下調(diào)，加上交易稅費(fèi)的降低，對買房者來說顯然是一個不錯的時機(jī)。

　　那么，當(dāng)前樓市正處于低潮期，適不適合抄底呢？還是需要慎重。

　　一是很多投資客還沒從上一波大漲中解套，因?yàn)橄奘蹖?dǎo)致其資金失去了流動性，如今拋售可能不僅賺不到錢，還有損失的風(fēng)險，部分在三四線城市布局的人可能會輸?shù)酶鼞K，因?yàn)榕锔恼叩幕?，這些本來就屬于人口凈流出的城市房價瞬間熄火，返鄉(xiāng)置業(yè)的需求也大幅下降，樓市動力不足。

　　二是如今的樓市已經(jīng)進(jìn)入低速增長的穩(wěn)定狀態(tài)，房住不炒將是長期的調(diào)控政策，大漲的可能很小。過去，中國樓市的高速發(fā)展，是受益于人口紅利，但數(shù)據(jù)顯示，近幾年來各地的出生率持續(xù)下降，即便在國家全面放開二胎政策的背景下，也難現(xiàn)當(dāng)年的輝煌。而且，這種趨勢會越來越明顯，未來幾年會逐步進(jìn)入零增長甚至負(fù)增長時代，失去人口增量的樓市，顯然跑不快。需求減少，也就意味著未來投資樓市的回報率會變得越來越低。

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